用益物権

作成：2006年5月5日

明治学院大学法科大学院教授　加賀山　茂

所有権を制限する物権としての用益物権については，各々の特色と用途・期間の制限について，各々の権利を比較することによって理解を深めることにする。

地上権，永小作権，地役権の目的，存続期間，有償・無償の別の比較対照表を次に掲げる。

表 1　用益物権の比較対照

		地上権	永小作権	地役権
目的		他人の土地において工作物または竹木を所有するため(民法265条)	小作料を支払って他人の土地に耕作または牧畜をするため(民法270条)	他人の土地を自己の土地の便益に供するため(民法280条)
具体例		地下鉄やトンネルの敷設のための地上権	わが国の小作は，ほとんどが賃貸小作であり，実例は少ない	通行，用水，観望，送電線等のための地役権
存続期間	存続期間の定めのある場合	永久とすることも可能	20年以上50年以内 50年を超えることはできない	永久とすることも可能
存続期間	存続期間の定めがない場合	20年以上50年以内で裁判所が決める	30年	消滅時効によって消滅するまで
有償・無償		無償も可	有償に限る	無償も可

建物の所有を目的とする地上権は，建物の所有を目的とする賃貸借とともに，あわせて，借地権として，借地借家法によって規制されている。ここでは，新借地借家法によって新設された定期借地権について，比較対照表を次に掲げる。借地権の詳細については，第3分冊の賃貸借の項目を参照されたい。

表 2　定期借地権の比較対照

	普通借地権 (3条)	一般定期借地権 (22条)	業務用定期借地権 (24条)	建物譲渡特約付借地権 (23条)
目的	建物の所有を目的とする地上権および土地の賃借権	存続期間を50年以上として借地権を設定する	専ら事業の用に供する建物（住居用を除く）の所有を目的とし，かつ，存続期間を10年以上20年以下として借地権を設定する	設定後30年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する
具体例		マンション，店舗用ビルの敷地	コンビニエンス・ストア，ファミリーレストラン，ガソリンスタンド	賃貸マンション，賃貸ビル用の敷地
存続期間	30年以上(期間の定めがない場合は30年)	50年以上	10年以上20年以下	30年以上

練習問題

問題1 次のうち，地上権として有効に設定できるものはどれか。

(1) 競馬の馬を放牧するために土地を借りる。

(2) 家を建てるためにただで土地を借りる。

(3) 発電所から家庭に電気を通すために電柱を建てる場所を借りる。

(4) すでに地上権が設定されて借地人が住んでいる土地の下に地下鉄を通す。

(5) 末代まで住めるように他人の土地を永久に借りる。

問題2 次のうち，永小作権として有効に設定できるものはどれか。

(1) 荒地を開墾し，麦を作るために永久に土地を借りる。

(2) 湿地を干拓し，米を作るために，50年間，ただで土地を借りる。

(3) 牛を放牧するため，20年間，小作料を払って土地を借りる。

(4) 馬を飼うため，10年間，小作料を払って土地を借りる。

問題3 次のうち，地役権として有効に設定できるものはどれか。

(1) 袋地ではないのだが，近道のため，他人の土地を通行する。

(2) 袋地の所有者に対して囲繞地を通行することを禁止する。

(3) 池に水を引くために，他人の土地に水路を設ける。

(4) 発電所から変電所まで，他人の土地の上に電線を通す。

(5) 眺望のため，隣地に建物を建てたり樹木を植えたりすることを禁止する。

(6) 家庭菜園用の堆肥を作るため，隣地に入って落ち葉をかき集める。